Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa? To proces, który z prawnego punktu widzenia następuje całkowicie automatycznie i bez udziału woli mieszkańców. Nie wymaga on sporządzania żadnych aktów założycielskich czy składania wniosków o rejestrację w sądzie. Wspólnota zawiązuje się z mocy samego prawa w momencie, gdy w danej nieruchomości wyodrębniony zostaje pierwszy samodzielny lokal, a jego własność przechodzi na podmiot inny niż dotychczasowy właściciel całego budynku.
Podstawy prawne i status wspólnoty w Polsce
Kluczowym aktem prawnym regulującym ten obszar jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. To ona definiuje ogół właścicieli jako wspólnotę. Niezależnie od tego, czy budynek znajduje się w mieście takim jak Warszawa, Poznań czy Kraków, a także niezależnie czy obejmuje go województwo śląskie czy pomorskie, przepisy te mają zastosowanie w całym kraju. Wspólnota nie posiada pełnej osobowości prawnej, ale jest ułomną osobą prawną. Oznacza to, że może we własnym imieniu nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, a także pozywać i być pozywana przed sądem.
Moment powstania współwłasności
Proces wyodrębnienia pierwszego lokalu zawsze następuje w formie aktu notarialnego. Od tego momentu dla nowego mieszkania zakłada się odrębną księgę wieczystą. Równocześnie deweloper, gmina lub spółdzielnia traci wyłączne prawo do całej nieruchomości. Powstaje współwłasność przymusowa w gruncie oraz w częściach wspólnych budynku. Do części wspólnych zalicza się klatki schodowe, dachy, ściany nośne, fundamenty, piony wodno-kanalizacyjne oraz wszelkie instalacje, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych mieszkań.
Mała a duża wspólnota mieszkaniowa
Polskie przepisy wprowadzają wyraźny podział wspólnot w zależności od liczby wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych samodzielnych lokali. Definicje te mają kluczowe znaczenie dla modelu zarządzania całym budynkiem.
- Mała wspólnota obejmuje maksymalnie trzy lokale, niezależnie czy są to przestrzenie mieszkalne czy użytkowe.
- Duża wspólnota liczy powyżej trzech lokali, co narzuca bardziej zinstytucjonalizowaną formę reprezentacji.
- W małej wspólnocie wszystkie decyzje podejmuje się w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego regulujące kwestię współwłasności.
- W dużej wspólnocie konieczny jest oficjalny wybór zarządu, a wiążące uchwały podejmuje się większością udziałów.
Pierwsze obowiązki formalne i administracyjne właścicieli
Mimo automatycznego powstania, nowo utworzona struktura musi dopełnić szeregu istotnych formalności administracyjnych, aby legalnie funkcjonować, zatrudniać podwykonawców i móc opłacać rachunki. Wiele przydatnych informacji w omawianej tematyce znajdziecie na stronie https://wspolnotamieszkaniowa.edu.pl/.
- Zwołanie pierwszego zebrania właścicieli lokali w celu ukonstytuowania się zarządu.
- Złożenie wniosku we właściwym urzędzie statystycznym o nadanie numeru statystycznego REGON.
- Wystąpienie do urzędu skarbowego za pomocą odpowiednich formularzy w celu uzyskania numeru identyfikacji podatkowej NIP.
- Wybór banku, podpisanie umowy i otwarcie firmowego rachunku bankowego do gromadzenia zaliczek.
Zarząd i formy zarządzania nieruchomością wspólną
W dużej wspólnocie właściciele mają prawny obowiązek podjęcia uchwały o wyborze zarządu. Zespół ten może składać się z jednej lub kilku osób fizycznych, wyłonionych najczęściej spośród samych mieszkańców nieruchomości. Prawo dopuszcza również zewnętrzny model zarządzania. Zgodnie z ustawą można powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej w formie aktu notarialnego. W praktyce rynkowej deweloperzy bardzo często umieszczają taki zapis już w pierwszych umowach deweloperskich, wskazując profesjonalnego zarządcę na początkowy okres funkcjonowania osiedla.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną i fundusz remontowy
Finansowanie bieżącej działalności opiera się w całości na cyklicznych wpłatach członków wspólnoty. Każdy z właścicieli ma obowiązek uczestniczyć w kosztach utrzymania części wspólnych w kwocie proporcjonalnej do posiadanego udziału w głównej nieruchomości.
- Zaliczki miesięczne wpłaca się najpóźniej do dziesiątego dnia każdego miesiąca na wskazane konto wspólnoty.
- Środki z bieżących zaliczek pokrywają między innymi opłaty za prąd i wodę w częściach wspólnych, usługi firm sprzątających, ubezpieczenie budynku oraz konserwację systemów technicznych.
- Fundusz remontowy nie jest obowiązkowy z mocy przepisów, jednak niemal wszystkie wspólnoty szybko podejmują uchwałę o jego utworzeniu, aby gromadzić kapitał na przyszłe, kosztowne naprawy i termomodernizacje.
Rola dewelopera po zawiązaniu wspólnoty
Warto pamiętać, że podmiot sprzedający, najczęściej deweloper, pozostaje pełnoprawnym członkiem wspólnoty aż do momentu przekazania kluczy do ostatniego niesprzedanego lokalu. Wynikają z tego bardzo konkretne konsekwencje finansowe. Za wszystkie puste i niesprzedane mieszkania deweloper musi regularnie wpłacać zaliczki oraz składki na fundusz remontowy na identycznych zasadach jak nabywcy. Posiada on również prawo głosu podczas zebrań, a siła jego głosu odpowiada wielkości posiadanych jeszcze udziałów.
